重磅新政省政府出台工业物业产权分割及分割转

未知

2020-03-07 12:25 ·

  为进一步优化营商环境,全力支持制造业企业盘活土地资源提高利用率,降低制造业企业成本,推动实体经济高质量发展,经广东省人民政府同意,《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》(粤自然资规字〔2019〕3号,以下简称《通知》)已于近日印发,并于2019年5月1日起正式施行。

  该文件是为贯彻落实《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕79号,以下简称“新实体经济十条”),由省自然资源厅根据相关法律法规的规定,结合我省实际起草的规范性文件,旨在进一步规范我省制造业企业的工业物业产权分割及分割转让不动产登记行为。

  《通知》主要是细化了“新实体经济十条”第八条中关于“允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目……支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦,严格遵守工业建筑和高层建筑的消防要求,高标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”的规定。《通知》制定的核心是支持制造业企业盘活土地。同时,《通知》设定了一些限制条件防范擅自改变工业物业的土地和房屋用途进行商品房开发。

  《通知》第一条明确“制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权(以下统称为“工业物业产权”)可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记。工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间”。

  可分割和分割转让的工业物业是在国有建设用地上建造的,且该国有建设用地的用途为工业;

  可分割和分割转让工业物业产权必须是已确权登记的,即不得采取预售方式进行分割销售;

  《通知》第二条明确“分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目,受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业”。

  受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业,由不动产登记机构征求同级工业和信息化部门意见,工业和信息化部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构,征求意见时间不计入不动产登记办理时限。

  《通知》第六条明确“容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦,除可按前述条款进行变更(分割)不动产登记、转移(分割转让)不动产登记外,还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记”,即高标准厂房和工业大厦是指容积率在1.6以上,二层及以上且带工业电梯的标准厂房。

  建成的高标准厂房和工业大厦可按幢、层为基本单元直接进行不动产权首次登记,以方便高标准厂房和工业大厦的转让,如此高标准厂房和工业大厦进行转让时无需经过分割手续可直接转让,以简化办证流程,鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。

  为防止改变土地用途和房屋用途进行开发转让,《通知》作出了以下限制性规定:

  (一)工业物业产权不得在层内再进行分割,即层是工业物业产权分割的最小单位。为确保制造业发展空间,由各地根据实际情况限定最小的分割面积。

  (二)土地分割只涉及土地使用权份额转移,不得将一宗土地分割为多宗土地。因此,工业物业产权分割及分割转让时,不对工业物业对应的土地使用权进行分割,只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。

  (三)工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押。即单独就工业物业建筑区内配套用房申请变更(分割)不动产登记、转移(分割转让)不动产登记、抵押登记的,不动产登记机构不予受理。配套用房随工业物业产权分割、分割转让或抵押的,需按照配套用房建筑面积占厂房、仓储用房的建筑面积比例进行分割、分割转让或抵押,并以幢、层为等固定界限为基本单元。

  (四)分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。即不管原权利人转让几次或者同时转给多个受让主体,其转让后持有的工业或仓储功能建筑面积不得低于最初未分割转让前工业或仓储功能建筑面积的40%。

  (五)受让后的工业物业产权自完成转移(分割转让)不动产登记之日起5年内不得再次转让,即以完成转移登记之日起算,工业物业产权5年内不能再次买卖,具体起止时限在不动产权证书附记项中注记清楚。

  (六)高标准厂房和工业大厦的转让不受上述第(四)(五)点的限制,但仍需受(一)(二)(三)点的约束(见《通知》第八条)。

  《通知》第五条规定“在符合规划、不改变用途的前提下,在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,涉及按幢、层等固定界线限为基本单元分割的,可按上述规定和相关法律法规及政策办理工业物业产权变更(分割)不动产登记、转移(分割转让)不动产登记”。

  因此涉及改建、扩建和利用地下空间工业物业的分割及分割转让登记,需在符合规划、不改变用途的前提下进行,并按照本通知的要求和相关法律法规及政策提交有关材料,例如根据《不动产登记操作规范试行》9.2.3,改建、扩建引起房屋面积、界址变更的,除应提交本通知要求的材料外,需提交规划验收文件和房屋竣工验收文件。

  由于各地情况不一,《通知》第十条明确各地级以上市可根据本通知精神,结合当地实际制定实施细则。

  《通知》原文:广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知

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